由於澳洲經濟相對穩定，加上澳洲的物業市場一向都不是投機者的主要對象，所以澳洲樓市的投機性波動不是太大。因此，澳洲樓市成為穩定型海外投資者的一個選擇。
自2015年起，澳洲政府不時收緊對海外投資者在澳洲投資物業的法例和規定。如今，以海外收入形式購買澳洲物業的過程比以前複雜得多，有關購買澳洲物業的法例亦不時更新。如果你不是澳洲居民但想在澳洲買樓做投資，以下這篇文章是為你而寫的。繼續往下看，了解非澳洲居民如何投資澳洲物業。
海外投資者的法例
有些國家對海外物業買家幾乎是沒有限制的，但澳洲一直對海外投資者採取不同程度的監管措施。 於2015年12月，在越來越多澳洲人投訴中國買家一直推高樓價的輿論壓力下，澳洲政府推出了相關法例來提高海外物業買家的門檻(說到底其實是針對著中國買家的法例，其他國家的買家只不過是受牽連)，導致海外物業投資者更難購買澳洲物業。
根據法例，非澳洲居民的買家只能購買全新以及一手的物業，而且未事先獲外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board, 簡稱「FIRB」）批准而在澳洲購買物業的非澳洲居民會面臨最高135,000澳元的罰款或三年的監禁或同時執行。以公司名義購買的買家若違反規則將被處以最高67.5萬澳元的罰款。而有份協助違規買家的地產經紀也會受到澳洲政府嚴厲的處罰。
除了這些規定外，在澳洲購買投資物業的外國人還必須向FIRB支付申請費。100萬澳元或以下的物業，申請費用為5,000澳元；100萬澳元以上的物業，申請費用為10,000澳元。其後樓價每多100萬澳元，申請費用會另加10,000澳元。但要注意，支付了申請費用都不能保證買家能夠購買澳洲物業。
物業貸款的限制
相關規定實施後，澳洲主要銀行就有關海外物業投資者的貸款政策也因應調整。ANZ(澳新銀行)和Westpac(西太平洋銀行)就完全停止向非居民提供物業貸款，而NAB(國民銀行)則將其最貸款比例(LVR)降至60％，這意味著海外買家需要至少4成的首期。CBA(聯邦銀行)還宣布不再接受在澳洲沒有收入的臨時居民的物業貸款申請。 同時，其他相應的規定也隨之生效。例如，維多利亞州(Victoria)政府自2016年7月1日起提高對海外投資者的物業印花稅。另外，中國政府也對其公民就可帶離中國境外的資金設定了上限。所以澳洲樓市已受到一定程度的衝擊，令海外投資者卻步。
海外買家如何投資澳洲物業？
儘管澳洲現時不允許海外投資者購買二手物業，但他們可以購買全新物業、樓花和空置土地。如果你是非澳洲居民，並且想在澳洲購買住宅物業，首先需要獲得FIRB的批准，你可以在網上申請批准。雖然購買新樓的數量沒有限制，但是每次購買前都需要申請批准。 FIRB表示，新物業住宅必須在住宅用途的土地上建造，而且該住宅從未曾以住宅物業形式出售，並物業必須符合以下條件：
- 過往未曾有人居住，或
- 如果該住所是發展商項目的其中一部分，並且由該發展商負責出售，則該住所未曾有人居住超過12個月。
如果買家要購買空置土地進行開發，則必須在獲批准後的四年內完成建造。只要重建後能增加澳洲的房屋供應量(例如拆一間起兩間)，買家也可以選擇購買任何房屋來進行拆卸再重建。 你還需要按照下表支付申請費用。
FIRB申請費用列表
| 樓價(購買價錢) | 申請費用 |
| AU$1 million or less | AU$5,000 |
| AU$1 million – $1,999,000 | AU$10,000 |
| AU$2 million – $2,999,000 | AU$20,000 |
| AU$3 million – $3,999,000 | AU$30,000 |
| For each further $1 million increase | AU$10,000 |
另外，投資澳洲物業涉及稅收事宜。你從物業投資中賺取的收入都需要向澳洲稅局申報，而出售該物業後所賺得的增值部分亦是澳洲稅網範圍内。
FIRB申請流程
在申請批准購買投資物業前，我建議你先向專業人士了解相關法例，以確保合符所有法例要求。然後，你可以按照以下步驟申請外國投資批准：
- 到FIRB網站，然後單擊“Apply Now”(立即申請)
- 點擊連結到澳洲稅務局的外國投資申請表(Australian Taxation Office’s foreign investment application)
- 填寫申請表，並附上你的聯繫方式、護照、簽證文件和以前的FIRB申請參考號碼等
- 提供你想要購買的物業地址和產權詳細資料
- 簽署聲明
- 提交申請並支付相關費用
- 等待結果。一般在30天內有申請決定，並且會在10天內通知
謹記! 申請物業貸款前，你必須先獲得FIRB的批准，。
如果你是澳洲居民，但住在海外，怎麽辦？
如果你是暫時居住在海外的澳洲居民，並且想在澳洲購買投資物業。上述繁複的海外投資規定對你無影響。在以下情況下，你無需獲得FIRB批准：
- 你是澳洲或新西蘭公民，或
- 你持有澳洲永久居民簽證，或
- 你的配偶屬於以上任何一類別，並且與你以同居方式聯名購買物業
但是，你需要向相關銀行查詢它們的貸款規定和限制，因為每家銀行對不同收入來源、持有不同居留權的人士和是否長期客戶等等的因素都會有不同的貸款政策，而影響你的貸款申請。
例如，NAB的貸款政策僅向非公民或非永久居民提供樓價的60％或以下的貸款。當NAB評估你的還款能力時，以外國收入形式的貸款申請的入息額也將被打6折。這可能令你在澳洲投資物業變得困難，銀行甚至乎不提供貸款。因此在購買之前，請先熟悉所有規則和條例。
以海外收入投資澳洲物業是一個複雜話題。因此，我建議你在購買澳洲物業前先尋求法例和稅務建議，以確符合所有法規要求。
想移民到澳洲嗎？
如果你的職業是在澳洲技術移民職業清單内，又或者足夠資金在澳洲投資，我們可以幫你辦理移民。詳情請參考下面相關文章查看相關條件和要求。
你曾或正在打算投資澳洲物業嗎？請在下面留言分享。
想知道更多澳洲資訊，請like我們的facebook專頁和訂閲我們的Youtube頻道。
